Qu'est-ce qu'un bail commercial ? (2023)

Le bail commercial est une notion clé dans la vie de nombreuses entreprises : il permet au preneur (personne physique ou morale) d'exercer des activités commerciales, artisanales ou industrielles dans l'espace loué.

Mais qu'est-ce qu'un bail commercial ? Comment déterminez-vous le montant de votre loyer ? Comment ce loyer peut-il être ajusté ? Comment rédiger un contrat de location ? Pour vous aider à y voir plus clair, l'Agence Juridique vous propose les dernières informations sur les baux commerciaux !

Qu'est-ce qu'un bail commercial ?

Définition

Un bail commercial est un bail régissant la location d'un bien à usage d'activitéPublicité, l'industrie ouartisanat.

Il s'agit d'un contrat entre le propriétaire (généralement le propriétaire) et le locataire. Le locataire peut être unindividuel(commerçant ou artisan exerçant dans la zone) ou personne morale (Poursuivreou un club par exemple).

Ce type de bail permet de louer différents types de locaux, tels que :

• Magasins;
• traitement;
• entrepôts;
• Usine;
• Laboratoires.

Remarque : Il ne faut pas confondre le loyer de l'entreprise avecpropriété de l'entreprise. Le loyer d'entreprise est le loyer de l'espace, tandis que le fonds de commerce est un ensemble d'actifs (corporels et immatériels, tels que marque, équipement, etc.) qui permet d'exercer des activités commerciales. Le fonds de commerce comprend notamment le droit d'occupation : c'est le droit du locataire d'utiliser ses locaux pendant un certain temps. Le locataire peut le choisirTransférer votre bail commercialvalide.

Quelle est la différence entre un bail commercial et un bail commercial ?

La principale différence entre un bail commercial et un bail commercial est l'utilisation du bien loué.

LeDépôt commercialfait référence à la location de biens qu'unactivité commerciale, industrielleleartisanat. Le locataire peut y exercer des activités commerciales, vendre des produits ou des services, entreposer son inventaire, recevoir des clients ou des fournisseurs, etc.

C'est l'inverseContrat de bail professionnelfait référence à la location de biens qu'unactivité professionnelle non commerciale. Ce type de location convient donc aux indépendants. Il peut s'agir d'une profession réglementée (avocats, médecins,experts-comptablesetc.) ili unregularirano (Conseiller, illustrateur,informaticien, ibid.).

Statut du bail commercial : qu'est-ce que c'est ?

Les baux commerciaux sont régis par un certain nombre de lois spécifiques. Il diffère du contrat de location d'appartement à plusieurs égards.

Le bail commercial a pour but premier de protéger le preneur. Ce dernier bénéficie alors de certains droits et avantages, par exemple :

• Le droit de prolonger le bail après 9 ans.
• Paiement de l'amende d'expulsion pour non-renouvellement.
• Le loyer est ajusté tous les 3 ans ou automatiquement selon la clause graduée.

Le locataire bénéficie ainsi d'une certaine protection et stabilité. Il peut exercer son activité sereinement et en toute sécurité. Pour bénéficier du statut de bail commercial, le preneur doit être immatriculé au registre du commerce (RCS) ou au registre du commerce (RM) conformément à l'article L145-1, I du Code de commerce.

Obligations du bailleur

Le code de commerce impose diverses obligations au bailleur de fonds de commerce vis-à-vis du preneur :

1. Assurez-vous que les installations sont en bon état: Le propriétaire doit mettre à disposition les installations en bon état et réparées. Il doit notamment s'assurer que les installations électriques, de plomberie, de chauffage et de sécurité sont conformes aux normes applicables. Avant l'entrée du locataire dans les lieux, le propriétaire doit procéder à un état des lieux (loi Pinel).
2. Assurer une jouissance paisible de l'espace: Le bailleur doit garantir au locataire l'utilisation ininterrompue de l'espace. Il ne doit pas interférer avec l'activité économique du locataire en limitant son accès au local ou en entravant son activité.
3. Entretenir les parties communes: Le bailleur est tenu de s'occuper de l'entretien des parties communes (couloir, escalier, ascenseur, etc.) et des équipements communs de l'immeuble.
4. Faire les travaux nécessaires: Le locataire est tenu d'effectuer les travaux nécessaires pour assurer la sécurité et la propreté des lieux, notamment en cas d'usure ou de dégradation. Il doit également effectuer les gros entretiens et les grosses réparations des parties privatives des lieux. Les petits travaux d'entretien et de réparation sont à la charge du locataire.
5. Respecter le plafond des loyers: En cas de prolongation du bail, le bailleur doit respecter le montant maximum du loyer, qui est déterminé en fonction de la situation géographique des locaux et de leur catégorie.

Obligations du locataire

La loi sur le bail commercial impose également des obligations au locataire :

1. payer le loyer: En cas de non-paiement, le locataire s'expose à certaines pénalités. Il est possible d'exiger le paiement du loyer manquant (action de paiement), mais aussi d'exiger la résiliation du bail (action de résiliation du propriétaire).
2. Utiliser les installations en fonction de leur destination: Le preneur est tenu d'utiliser les lieux conformément à la destination déterminée par le bailleur. Les locaux professionnels peuvent être adaptés à un bien, à plusieurs biens spécifiques ou à tous les biens. Dans ce dernier cas, il s'agit d'un contrat de location pour tous les emplois. Si le locataire veut utiliser les lieux à une autre fin que celle prévue par le propriétaire, il doit obtenir son consentement.
3. Entretien de l'espace: Le preneur est tenu de maintenir en bon état les lieux loués. De ce fait, vous devrez peut-être effectuer divers travaux d'entretien : parquet, moquettes et autres sols, radiateurs, compteurs électriques, plomberie, fenêtres et volets, peintures et tapisseries, etc.
4. Assurer la tranquillité des lieux :Le locataire doit s'assurer que l'exploitation des lieux n'occasionne pas de gêne (ex. bruit, odeur) au voisinage.
5. Remettre le site en bon état: Si l'espace est libéré, le locataire est tenu de remettre l'espace dans son état d'origine. L'espace doit être vide, c'est-à-dire X. sans meubles ni outils.

Quelle est la durée minimale du bail commercial ?

Principe

La durée minimale du bail commercial est9 années. Cela signifie que lorsqu'un bail commercial est conclu, il doit être conclu pour au moins 9 ans. C'est une obligation légale : si le bail commercial est conclu pour une durée inférieure à 9 ans, il est caduc.

A l'issue de cette période de 9 ans, le bail se renouvelle automatiquement pour 3 années supplémentaires sauf si le propriétaire ou le locataire donne un préavis de 6 mois.

Cette extension estsilencieusementCela signifie qu'il fonctionnera correctement sans que vous ayez à signer un nouveau bail.

Les parties au contrat de location (bailleur et locataire) peuvent fixer une durée plus longue dans le contrat de location si elles le souhaitent.

Attention toutefois : Si le bail est conclu pour une durée supérieure à 12 ans, il doit être dressé chez un notaire. Il s'agit donc d'un document authentique.

des exceptions

La période minimale de 9 ans ne s'applique pas dans certains cas particuliers. En effet, il existe deux types de baux commerciaux qui s'écartent de ce minimum :

• Baux précaires (ou baux dérogatoires) : Il s'agit d'un type de bail commercial d'une durée maximale de 3 ans qui permet au locataire d'occuper l'espace sans s'engager sur un bail emphytéotique. Un bail échelonné est souvent utilisé pour donner au locataire la possibilité d'essayer une activité commerciale sans risque d'engagement à long terme. Notons toutefois que le preneur ne peut pas obtenir les mêmes avantages d'un bail dérogatoire qu'un bail commercial classique, notamment en termes de durée minimale, de détermination du loyer et de tacite reconduction.
• Location courte durée (ou location saisonnière).

Location 3-6-9 : qu'est-ce que c'est ?

Un bail 3-6-9 est le nom utilisé pour en parlerbail commercial classique. C'est la forme de bail commercial la plus courante en France.

Ce nom vient de la durée du bail, qui est au total de 9 ans. Tous les 3 ans, le preneur peut décider de résilier le bail. Il s'agit deplainte de trois ans. Cette résiliation peut donc intervenir après 3 ans, 6 ans ou après 9 ans à la fin du bail.

Le locataire n'a pas à justifier la résiliation du bail. Toutefois, un préavis de 6 mois doit être respecté avant tous les trois ans.

Un bail 3-6-9 est avantageux pour le preneur car il lui permet de limiter son engagement à trois ans renouvelables, tout en bénéficiant d'une certaine stabilité de son activité sur les neuf années du bail. D'autre part, le bailleur est soumis à une certaine incertitude quant à la durée réelle du bail et à la date réelle de fin de bail.

En effet, le bailleur ne bénéficie pas de la possibilité de résilier le bail tous les trois ans. Il ne peut résilier le contrat de bail que dans certains cas prévus par la loi, tels que le non-paiement du loyer ou la violation des obligations contractuelles par le locataire.

Rédiger un bail commercial : que faire ensuite ?

La conclusion d'un bail commercial doit être formalisée par un contrat de bail.

La conclusion d'un bail de local professionnel est une étape importante pour tout propriétaire de local professionnel et pour tout locataire qui souhaite y exercer des activités commerciales, artisanales ou industrielles.

Former

La loi ne définit pas de forme particulière de contrat de bail commercial.

Cela peut donc très bien se résumer dans ce qui suitPente glagolitiqueentre les deux parties concernées. Ce bail oral est qualifié de bail commercial et a une durée minimale de 9 ans.

Cependant, un contrat est recommandéforme écrite. En cas de litige, un document écrit peut servir de preuve de l'existence d'un contrat. Les obligations et droits respectifs des parties sont alors clairement définis et les malentendus sont exclus.

Un bail écrit peut être établi en copie papier ou en copie papiersous forme numérique.

Bon à savoir : Si la durée du bail est supérieure à 12 ans, il est nécessaire de faire appel à un notaire pour rédiger le contrat. Il s'agit donc d'un document authentique.

Contenu

Si les parties décident de conclure un contrat de bail, ce document doit contenir les informations suivantes :

• Coordonnées complètes des deux parties.
• Identification précise du site (adresse, étage, numéro de parcelle, superficie…).
• Le droit de prolonger le bail.
• Durée minimale du bail (9 ans) et durée du bail prolongée.
• la possibilité de résiliation anticipée du locataire par le locataire qui a introduit une demande de prestations de retraite ou d'invalidité ;
• Le régime de déspécialisation impose un changement d'activité en cours de bail.
• Révision des loyers : soit tous les trois ans, soit sur la base d'une clause d'indexation.
• Montant des frais, taxes et charges.
• Règles d'acompte : le bailleur doit payer des intérêts au locataire si l'acompte dépasse 3 ou 6 mois de loyer.
• Conditions d'application de la clause résolutoire : clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas de manquement à une obligation contractuelle par l'une des parties (exemple : non-paiement du loyer).
• Comment résilier et résilier le bail commercial.
• Le processus de soumission d'une demande de renouvellement de bail.
• Cession de bail : Le contrat de bail ne doit pas contenir de clause interdisant au locataire de céder son bail.
• Restructuration et liquidation : le contrat ne peut prévoir la résiliation automatique du bail en cas de recours collectif.

Remarque : La rédaction du contrat de location est essentielle. Si l'une de ces données obligatoires fait défaut, le contrat pourra être considéré comme non valide. Il peut donc être judicieux de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier pour rédiger un bail commercial afin de s'assurer que le contrat est conforme aux exigences légales et réglementaires applicables et de protéger les intérêts des deux parties.

Documents à joindre

Le propriétaire doit joindre certains documents au contrat de bail :

• Liste : La loi Pinel prévoit l'obligation d'établir une liste contrefactuelle et conviviale des entrées et sorties pour les contrats signés le 20 juin 2014.
• Aménagement de locaux à usage de bureaux ou de commerces ⩾ jusqu'à 2000 m2.
• Liste des charges, taxes, honoraires et charges fournis par le bailleur dans le cadre du bail conclu ou renouvelé à compter du 5 novembre 2014.
• Liste des projets exécutés au cours des 3 dernières années et prévus pour les 3 prochaines années.
• Diagnostic efficacité énergétique (DPE) ?
• Etat des risques naturels et technologiques (ERDT). Ce document doit être joint au contrat de location et ne doit pas dater de plus de 6 mois.

Comment est fixé le loyer dans un bail commercial ?

fixation initiale

Le montant initial du bail commercial n'est pas réglementé. Ainsi, au moment de la signature du contrat de location, les parties conviennent mutuellement du montant.

Le calcul est au mètre carré ou forfaitaire et peut être lié au coût de la location.

Comme le montant, les modalités de paiement du loyer sont libres. Il peut s'agir d'un paiement mensuel ou trimestriel, en début ou en fin de mois, etc.

Bon à savoir : Si le bail stipule que les locaux peuvent être utilisés par « toutes les entreprises », le loyer est généralement un peu plus élevé que pour les baux au forfait.

Dépôt et entrée

Si cela est stipulé dans le contrat de bail, le locataire peut être amené à payer des sommes supplémentaires en plus du loyer :

• jeDépôt: Il s'agit de la somme d'argent versée par le preneur lors de la signature du bail commercial en garantie du paiement du loyer et des charges locatives. Le dépôt doit être restitué au locataire à la fin de la location, déduction faite des sommes dues au propriétaire.
• jesans porte(ou ticket d'entrée) : Pass-de-porte est une somme d'argent versée par un locataire lors de la signature d'un bail commercial en échange du droit d'exercer des activités commerciales dans les locaux. Il s'agit d'une sorte de ticket pour les locaux commerciaux. Le montant est librement déterminé par les parties lors de la conclusion du contrat et correspond généralement à 3 ou 6 mois de loyer. Le montant de la limite et les modalités de paiement doivent être précisés dans le contrat de bail commercial.

Comment négocier le loyer d'un bail commercial ?

Révision du loyer d'origine dans le bail commercial

Le loyer initial d'un bail commercial peut être ajusté à la demande du bailleur ou du locataire. Ce changement de loyer ne peut se faire à aucun moment : un délai de 3 ans doit être respecté entre chaque changement.

La révision du loyer, qui a lieu tous les trois ans, peut être demandée par le propriétaire ou le locatairepériode de 3 ansaprès l'un des moments suivants :

• l'entrée du locataire dans les lieux ;
• renouvellement du bail précédent ;
• Date d'entrée en vigueur de la révision précédente.

La demande de révision de loyer est adressée à l'autre partie par acte d'huissier (ancien huissier) ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

L'une des règles suivantes est utilisée pour calculer le loyer selon la règle de révision triennale des loyers :

• Indice trimestriel des loyers commerciaux (ICA)pour des activités commerciales ou artisanales ;
• Indice des loyers des emplois dans l'enseignement supérieur (ILAT)pour d'autres activités.

Afin d'éviter des augmentations de loyer excessives et de protéger au mieux le locataire, une révision triennale est en placefondamentalement limité. Par conséquent, il ne devrait pas dépasser la fluctuation de l'indice des loyers commerciaux(JE VERRAIS) ou l'indice des loyers du secteur tertiaire (HOMME). Pour les contrats conclus ou prolongés à partir de septembre 2014, la modification du loyer d'une année ne peut entraîner une augmentation de plus de 10 % du loyer payé l'année précédente.

Cependant, le propriétaire peut demander une augmentation de loyer illimitée dans certains cas :

• Comment est-ceLa durée du bail est supérieure à 12 ans: aucune clause restrictive ne s'applique.
• jela valeur locative de l'espace augmente: La réalisation de travaux ayant un effet positif sur l'activité du locataire peut justifier, par exemple, une augmentation de loyer illimitée. De même, une modification de facteurs commerciaux importants (importance de la rue/du quartier/de la ville du bien, des moyens de transport disponibles, de l'attractivité de l'emplacement) peut justifier la levée des restrictions.
• au cas oùchangement d'activitépar le preneur par rapport à l'activité précisée dans le bail (déspécialisation) ;
• Gouttecertains types de chambres: Les espaces à usage exclusif de bureaux, par exemple, sont exonérés du plafond, tout comme les vides et les espaces à usage unique.

Vérifier le loyer pour un bail commercial prolongé

Après l'expiration du bail (après au moins 9 ans), le locataire a le droit de prolonger le bail commercial.

Pour utiliser ce droit d'extension, le preneur doit remplir les conditions suivantes :

• Obligation du locatairepropriétairegentillesse;
• obligation du locataire de le faireenregistrerau registre du commerce (RCS) pour un commerçant ou au registre national des sociétés commerciales (RNE) pour un artisan ;
• Utilisation efficace du goodwill dans les installationspendant les 3 années précédant la date d'expiration du bail ou de son renouvellement.

Bon à savoir : Pour pouvoir bénéficier de la prolongation du bail commercial, le locataire doit au préalable avoir la nationalité française. Cette condition a été supprimée par la loi Pinel à partir de 2014.

Le loyer du bail renouvelé est librement fixé par les parties.

Le loyer pour un bail prolongé est également limité. La variation du loyer ne doit pas dépasser la variation de l'ILC ou de l'ILAT.

La règle de prescription s'applique dans les 2 cas suivants :

• Lors de la prolongation du bail6 mois avant la fin du bail: Cette prolongation se fait en avisant le propriétaire 6 mois avant la date d'échéance ou en demandant une prolongation au locataire 6 mois avant.
• Si le bail continueplus de 9 ans en silence(pas de réponse du propriétaire ou du locataire)pas plus de 12 ans.

Remarque : les parties peuvent choisir de renoncer au plafond du bail commercial au moment où le bail est conclu ou renouvelé.

Comment résilier un bail commercial par anticipation ?

Si le bail commercial peut être résilié par anticipation, une procédure particulière doit être suivie. Les démarches à entreprendre diffèrent selon que la plainte émane du locataire ou du propriétaire.

Résiliation à l'initiative du locataire

Plainte de trois ans

Selon le principe du préavis triennal, le preneur peut résilier le bail sans donner de motif au bout de 3 ans (c'est-à-dire après 3, 6 ou 9 ans).

sur les impayésaccorder un congé annuelà votre propriétaireau moins 6 mois avant la fin de la période de trois ansen cours, de l'une des manières suivantes :

• Soit par la loi sur les huissiers (anciennement loi sur les huissiers),
• Soit par lettre recommandée avec accusé de réception.

autres cas

En dehors des trois ans, le locataire peut également résilier son bail commercial dans certains cas :

• Il a demandé à sondroits à pensionou bénéficie d'unpension d'invalidité;
• LeLe bailleur ne remplit pas certaines obligationsdans le cadre d'un bail commercial : le locataire peut alors demander la résiliation judiciaire du bail (c'est-à-dire la résiliation du bail). Elle doit être adressée au tribunal compétent du lieu où se situe l'immeuble. Pour connaître le tribunal qui a compétence sur vous, rendez-vous surIndice;
• Le locataire et le propriétaire décident d'unaccordrésiliation du contrat de bail.

Résiliation à l'initiative du bailleur

Plainte de trois ans

A l'issue de la période de trois ans (ci-après dénomméepériode de trois ans) le propriétaire a le droit de reprendre l'espace loué dans l'un des cas suivants :

• reconstruction de bâtiment ou de façade.
• Acquisition d'un espace résidentiel qui est loué avec un espace commercial et qui n'est pas utilisé pour le logement.
• Acquisition d'une partie du terrain si le bailleur a obtenu un permis de construire pour l'appartement.
• Transformation du bâtiment existant en habitation.
• Exécuter les tâches prescrites ou autorisées par le recours ;
• Démolition du bâtiment dans le cadre du projet de renouvellement urbain.

Il doit alors aviser le locataireil y a 6 moispar acte du commissaire à la justice.

autres cas

Le bailleur peut également demander la résiliation du bail dans certains cas :

• jeLe locataire ne remplit pas ses obligations: Le propriétaire a deux solutions. Il peut demander au tribunal de résilier le bail (jugement), l'utilisationclause de résiliationun contrat de bail commercial, qui prévoit la résiliation en cas de non-respect d'une ou plusieurs obligations par le preneur ;
• Le locataire et le propriétaire décident d'unaccordrésiliation du contrat de bail.