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Prolonger ou renouveler un bail commercial
Fiche de données
Le bail commercial n'est pas réaliséautomatiqueexpire à la fin du contrat. A la fin du bail, le bailleur (aussi appelé bailleur) annonce un séjour avec ou sans offre de prolongation,leLe locataire résilie ou formule une demande de prolongation du bail. Si le locataire et le propriétaire ne se contactent pas, le bail est prolongépuis tranquillementPour une durée indéterminée. Il s'agit derenouvellement impliciteN.
Qu'est-ce que le renouvellement implicite ?
Où aucun côté (c'est-à-dire aucun côté)Propriétairetupensionnaire), le bail commercial est implicitement prolongé indéfiniment. C'est làaucun nouveau bail commercial n'a été conclu.
En conséquence, les parties continuent d'appliquer les dispositions du bail. Exemple : Le locataire doit encore payer le loyer et les charges. Le bailleur doit également respecter toutes les obligations contenues dans le contrat de location. Le loyer du bail commercial reste le même pendant le renouvellement tacite. Cependant, unRévision des loyers pendant trois ansPeut être considéré.
Pour résilier le renouvellement tacite, un préavis (par le propriétaire ou le locataire) doit être donné à l'huissier (anciennement l'huissier).chaque fois queplusau moins 6 mois avantetpour le dernier jour du trimestre civil.
Par exemple quandPropriétaireférié diffusé le 4 avril 2021, l'effet de ce jour férié est reporté au 31 décembre suivant :6 mois de retarddu 4 avril au 4 octobre plus le temps nécessaire pour terminer le trimestre civil.
En cas de prolongationsilencieusementAprès la fin du bail, le locataire n'a plus le droit au bail, ce qui peut l'empêcher de vendre son entreprise. Il appartient à l'acquéreur du fonds de négocier avec le propriétaire pour renouveler le bail ou conclure un nouveau bail.
Comment dépasser l'année de salaire12 ans, le propriétaire peutblocagesloyer (c'est-à-dire que le loyer est fixe).valeur locative)
Conscient
Nous recommandonsau locataireavertir avant de signer le contrat de locationpas encore 12 ansafin de ne pas limiter (c'est-à-dire fixer) le loyer.valeur locative).
Qu'est-ce qu'une prolongation de bail commercial ?
Les parties peuvent décider de prolonger le bail commercial. mais c'est ainsidu nouveau contratvenez postuleraprès l'expiration du précédentet peut contenir de nouveaux termes.
A la fin du bail (au moins 9 ans), le preneur a le droit de prolonger le bail de son fonds de commerce.
Pour bénéficier de ce droit de prolongation, le locataire doit se conformer à la réglementationles 3 conditions suivantes:
obligation d'êtrepropriétairegentillesse
obligation de déclarationau registre du commerce (RCS) pour un commerçant ou au registre national (RNE) pour un commerçant
Utilisation efficace du goodwilldans les lieux pendant les 3 années précédant la date d'expiration ou de renouvellement du bail
jeCession de droit au bailinterfèrependant les 3 dernières années du bail commercial, l'acquéreur ne peut pas exercer le droit de renouvellement car la condition d'exploitation active du fonds de commerce n'est pas remplie depuis trois ans. Dans ce cas, l'acheteur qui souhaite prolonger le bail commercial doit négocier avec le propriétaire pour que celui-ci renonce au droit d'utiliser trois ans de temps d'exploitation actif avant l'expiration du bail.
D'autre part, au cas oùvente de l'entreprisePendant les trois dernières années d'un bail commercial, l'acquéreur peut utiliser les années d'acquisition de son prédécesseur lors du renouvellement du bail.
À la fin de la durée convenue, le bail ne se renouvelle pas automatiquement, mais il doit y avoir une action coercitive (avis ou demande de renouvellement) pour résilier le bail, et le bail doit être renouvelé dans le bail.
- Résiliation du bail par le bailleur (ou bailleur)
- Demande de prolongation du bail d'un local professionnel par le preneur
Le propriétaire peut donnerpartir avec ou sans offre de prolongation de bail.
L'autorisation est accordée:
acte exécutif (anciennement acte exécutif)
6 mois avant et pour le dernier jour du trimestre civil.
Cette licence doit contenir les informations suivantes :
Raisons pour lesquelles il est donné
Indication que le propriétaire veut contester les vacancesleexiger le paiement d'une indemnité d'expulsiondoit saisir le tribunal dans un délai de deux ans.
Vacances avec offre de prolongation de bail
Le propriétaire qui approuve la licenceavec une offre de prolongation de bailpermet la prolongation du bail commercial.
Ce congé est généralement accordé dans le but d'augmenter le salairelouer. Pendant les vacances, le propriétaire doit payer le loyer qu'il propose.
Le locataire a alors 3 options :
Accepter la prolongation et le nouveau bail en donnant son consentement exprès par décision de justice (ex huissier) ou lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Un locataire peut également donner son consentement tacitement, par exemple en payant spontanément une augmentation de loyer proposée par le propriétaire.le
accepter le renouvellement mais rrefuser le nouveau loyer. Dans ce cas, le bailleur et le locataire peuvent décider d'un commun accord du montant du loyer. Toutefois, si un accord amiable n'est pas trouvé, l'une ou l'autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation (ou le tribunal si la conciliation n'est pas possible).le
Refuser l'offre de renouvellement. Dans ce cas, le bail commercial prend fin sans que le locataire puisse percevoir le loyerFrais d'expulsion.
Partir sans offre de renouvellement de bail
Dans ce cas, le propriétaire doit justifier les raisons du refus de la prolongation. Par exemple : la confiscation des locaux pour insuffisance, le fait que le locataire ne remplit pas ses obligations au titre du contrat de bail (non-paiement des charges, défaut de remise en état des locaux prévus au contrat de bail, non-utilisation du fonds ). ).
Le bailleur peut également justifier que le fonds de commerce ne respecte pas les règles applicables aux baux commerciaux.
Si les raisons invoquées ne sont pas justifiées,Le propriétaire verse au locataire uneFrais d'expulsionen raison du non-renouvellement du bail commercial.
À proposinstallations résidentielles loue également des bureaux,Le propriétaire peut refuser de prolonger le bailexclusivement dans la section concernant les zones résidentiellesd'habiter seul dans son local ou d'y faire habiter sa femme, ses ascendants ou ses descendants.
Ce droit de retour n'existe que sisi le bénéficiaire du droit de rétractation n'a pas de domicileNqui sont connectéssubvient à ses besoins habituels et aux besoins des membres de sa famille qui habitent ou séjournent avec lui.
Le droit de retour ne peut être exercé si :
L'abandon de l'usage du logement au profit du locataire représente une perturbation importante dans l'utilisation du fonds.le
Quand local professionnel et local d'habitation forment un tout indissociable.
Le locataire doit introduire une demande de prolongation de bail des locaux auprès du bailleur dans les 6 mois avant la fin du bail.
Devoir:
être envoyépar lettre recommandée à ARleacte exécutif (anciennement acte exécutif)et
Contenircitant le rapportlistés à l'article L. 145-10 alinéa 4 du Code de commerce: « Dans un délai de trois mois à compter de la notification de la demande de renouvellement, le propriétaire doit informer le demandeur par acte exécutif s'il refuse le renouvellement, en précisant les motifs de ce refus. S'il ne répond pas dans ce délai, il sera considéré que le propriétaire a accepté le début de la prolongation du bail précédent.
Le bailleur accepte la prolongation du bail commercial
Le propriétaire doit publier sa décision dans un délai de 3 mois. S'il n'y a pas de réaction, on suppose que le propriétaire a accepté la prolongation.
Le bailleur n'a pas à s'engager formellement (par écrit) à prolonger le bail commercial. Cependant, le propriétaire est quiaccepte la prolongationToutefois, si vous souhaitez obtenir une augmentation de loyer, vous devez en faire la demande au plus tard à 13h00.Certificat de commissaire à la justice(ancien acte d'huissier).
Le propriétaire refuse de prolonger le bail commercial
Le propriétaire peutrefuser de prolonger le bail commercialgranden tenant compte de tous les éléments suivants :
par la loi sur les huissiers (anciennement huissier)
(Video) Renouvellement bail (C'est le moment)!Indiquez les raisons du refus (raisons sérieuses et justifiées(par exemple, non-paiement des redevances ou défaut de réparation des installations louées ou non-exploitation de l'entreprise)
Préciser qu'un locataire qui veut contester le refus d'une prolongation ou demander le paiement d'une indemnité d'éviction doit intenter une action en justice dans les deux ans suivant la connaissance du refus de la prolongation.
Quant aux logementsaccessoires pour locaux professionnels,Le propriétaire peut refuser de prolonger le bail. Le refus d'extension peut être justifié par le fait que le propriétaire lui-même ou ses proches y résident. Par exemple, son conjoint, ses ancêtres, ses descendants. Et cela à condition qu'ils ne disposent pas d'un appartement répondant à leurs besoins habituels.
Que se passe-t-il en cas de divergences d'opinion entre le propriétaire et le locataire ?
En cas de malentendu sur l'application des clauses de loyer maximum du contrat de bail et après échec d'une solution amiable, la saisie est possibleCommission départementale d'arbitrageDes espaces commerciaux à louer qui sont généralement situés à proximité de la préfecture.
Si l'affaire n'est pas résolue devant la Commission, elle peut être déférée au président du tribunal, qui décidera alorsjuge pour bail.
Pour faire appel devant un juge des loyers commerciaux, la partie qui conteste l'évaluation du loyer doit déposer une cautionSauvegarderau greffe du tribunal compétent. Le greffe annonce le jour où la partie adverse sera convoquée.
Par conséquent, le juge est occupé à signifier une copie de l'assignation au greffier.
Conscient
La mise à jour doit contenir certaines informations. Par exemple, l'identité des parties, une copie du bail commercial, l'identité des lieux loués, une copie de l'offre de vacances avec renouvellement.
Voir également
- Sous-location de bail commercial
Je vous en prie? répondre!
- Contrat de bail professionnel et contrat de bail professionnel : quel barème utiliser ?
- Comment sont calculés les frais d'éviction d'un bail commercial ?
TOI
- Chambre de commerce et d'industrie (IHK)
rapport
- Code de commerce : articles L145-1 à L145-3
Champ d'Application du Bail Commercial - Code de commerce : articles L145-8 à L145-12
Prolongation de bail professionnel - Code de commerce : articles R145-2 à R145-11
Détermination de la valeur locative
Modifié le 01.01.2023. – Direction de l'Information Juridique et Administrative (Premier Ministre), Ministère de la Justice
