Le droit de priorité | Chambre Notariale de Gironde (2023)

La loi dite « Pinelov » du 18 juin 2014 a introduit, pour les loyers commerciaux, le droit de priorité au profit du preneur en cas de livraison de l'immeuble, désormais codifié à l'article N.145-46-1 du le code de commerce.

En cas de projet de vente du bien à usage commercial ou commercial par le propriétaire, le preneur aura donc priorité d'acquisition. Ce n'est que si ce dernier refuse l'offre que le propriétaire peut effectivement proposer le bien à un tiers acquéreur. A défaut de déchéance de ce droit de priorité, le contrat de vente pourra être sanctionné par un recours en annulation.

• Est-il possible contractuellement de renoncer à l'application de ce droit de priorité, notamment lors de la conclusion d'un contrat de bail ?

La renonciation anticipée par le preneur aux dispositions du N 145-46-1 du code de commerce n'est pas possible et en aucun cas elle ne peut résulter d'une clause insérée dans le bail commercial : il n'existe à cet égard aucune liberté contractuelle.

En particulier, la 3e section politique du CdE a affirmé dans la décision du 28 juin 2018 que ce droit est une priorité de la nature de l'ordre public. Ainsi, les propriétaires commerciaux qui envisagent de vendre des locaux locatifs n'ont d'autre choix que de retirer le droit de préemption de leur locataire.

• Ce droit de priorité s'applique-t-il à toutes les ventes de locaux commerciaux ou industriels ?

L'article L 145-46-1 du code de commerce, qui réglemente le droit de priorité des commerçants, prévoit un certain nombre d'exceptions au dernier alinéa.

Ainsi, certaines ventes de terrains commerciaux ou commerciaux ne sont pas soumises à ce droit :
– Vente individuelle de plusieurs locaux de l'ensemble d'activités, versement d'une commission de courtage malgré la promesse d'achat et de vente préalablement signée avec un tiers acquéreur.

L'avis de vente au preneur doit être adressé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par lettre personnelle avec demande d'avis de réception ou signature. En outre, l'avis peut également être exécuté par les huissiers. Cette annonce, qui vaut offre de vente au profit du preneur, doit contenir le prix et les conditions de vente (dispositions particulières) et reproduire textuellement les quatre premiers alinéas de l'article L 145-46-1 du Code de commerce. et sous peine de nullité. Le propriétaire-bailleur est tenu de déclarer chaque nouvelle vente à des conditions plus favorables ou à un prix plus favorable, ce qui ouvre la soi-disant. droit subsidiaire de priorité.

• Réponse du locataire :

Le preneur dispose d'un mois à compter de la réception de l'avis pour accepter ou refuser l'offre de vente. En l'absence de réponse, son silence équivaut à un rejet.

Le preneur peut également renoncer expressément à l'exercice de son droit de priorité. Après tout, il pourrait simplement accepter l'offre. La réaction conditionnelle du preneur n'est pas possible, sauf recours éventuel au prêt. Si elle est acceptée, la vente doit donc être en sa faveur. Le code de commerce prévoit ici un délai de deux mois, qui est porté à quatre mois si le preneur, devenu acquéreur, peut contracter un emprunt.

Si la vente n'a pas lieu dans ce délai, l'acceptation de l'offre de vente est nulle, le droit de priorité est réputé caduc, le bien locatif pouvant alors être vendu à un tiers. dans les mêmes conditions.

– commerce de détail de locaux professionnels individuels,

- vente des locaux d'activité au copropriétaire de l'ensemble d'activités,

- vente de l'immeuble dans le monde entier, y compris local professionnel (réponse du Ministère n° Commerce, le droit de priorité ne s'applique pas),

- Vente des locaux au conjoint du bailleur, à l'ascendant ou descendant du bailleur ou à son épouse.

• S'il existe un droit de priorité traditionnel, l'exonération du droit prévu au N 145-46-1 du code de commerce inclut-elle l'exonération de ce droit ?

La réponse ici doit être non. S'il existe un accord préférentiel d'origine contractuelle, deux déclarations distinctes sont requises. Le locataire peut alors exercer l'un ou l'autre de ces droits.

• Méthode de notification :

Dès que le propriétaire a l'intention de vendre l'espace locatif, il doit immédiatement signaler la vente envisagée. Ainsi, en pratique, la suppression du droit de priorité doit être faite avant la signature de chaque avant-contrat. Si la signature du compromis devait se dérouler sans cet assainissement, le propriétaire occupant devra donc notifier sans délai le projet de vente.

Dans ce cas, le droit de priorité du locataire du local professionnel n'est pas un droit secondaire, mais un droit de priorité. Un preneur qui veut acheter ne se substitue pas à l'acheteur, ainsi un avis au preneur utilisant un bail commercial soumis au droit de préemption, même s'il a préalablement signé une promesse de vente avec un tiers acquéreur, n'oblige pas lui payer une commission de courtage.