La pratique établie lors de la signature d'un contrat de location est la suivantetaxe de mutation immobilièreau preneur, selon lequel une telle pratique est autorisée par l'article R. 145-35 du Code de commerce.
Cependant, vous devriez considérer quandrenouvellement de bail, La quantité detaxe de propriétépeut être rejetéSi tu mens, tu cautionnesréparation.
Si les donateurs s'y opposent dans la plupart des cas, pourquoi est-ce nécessaire dans la détermination ?prix de location prolongé, même dans les centres commerciaux, de déduire le montant de la taxe foncière de la valeur locative ?
Comme nous le savons,prix de location prolongéest déterminée conformément aux dispositions de l'article L. 145-33 du Code de commerce qui définit :
"Le montant du loyer pour les baux prolongés ou modifiés doit correspondre à la valeur du loyer.
A défaut d'accord, ce prix est déterminé en fonction :
1 Caractéristiques des zones considérées.
2 Utilisation de l'espace.
3 Obligations correspondantes des parties.
4 Facteurs commerciaux locaux.
5 Prix habituels dans le quartier.
Le décret en Conseil d'Etat détermine la cohérence de ces éléments».
La réglementation visée dans ce texte est codifiée aux articles P. 145-2 et suivants du Code de commerce.
En particulier, les obligations respectives des parties se réfèrent aux obligations spécifiées dans le contrat de location, c'est-à-dire les conditions de location.
Sont-ils favorables au locataire ? Sont-ils utiles au propriétaire ?
Des clauses permettant au propriétaire de le faire peuvent être convenues dans le bail lui-mêmeaugmentation de la valeur locativede ses locaux pendantRenouvellement du bail commercial.
C'est le cas, par exemple, de la clause permettant au preneur de sous-louer son local professionnel.
Pour une clause permettant au preneurbaisse de la valeur locative, on peut déclarer la clause d'accès tardif à la fin de la jouissance.
Plus précisément, qu'en est-iltaxe de propriétési de convention expresse les frais sont à la charge du locataire ?
Il convient donc de se référer à l'article R. 145-8 du Code de commerce qui dispose :
«Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à l'usage des lieux et les obligations incombant habituellement au bailleur, dont il aurait dû s'acquitter sans indemnité pour le locataire, entrent en ligne de compte.baisse de la valeur locative. Il en est de même des obligations du locataire qui excèdent la loi ou les usages. Les améliorations des locaux locatifs réalisées au cours du bail à prolonger ne seront prises en compte que si le bailleur en a directement ou indirectement supporté le coût, notamment en acceptant une diminution de loyer.
Obligations légales entraînant des frais pour les deux parties depuis la dernière foistarificationla personne tenue de s'engager peut être convoquée.
Les méthodes par lesquelles le prix précédemment applicable a été déterminé à l'origine sont également prises en compte.
Lepaiement de la taxe foncièreil appartient généralement au propriétaire car il est attaché à la propriété.
Le règlement d'application de la loi Pinel, spécifiquement codifié à l'article R. 145-35 du Code de commerce, précise ce qui suit : "Les impôts, notamment les contributions financières régionales, les impôts et redevances, dont le propriétaire ou le propriétaire du local ou de l'immeuble est débiteur judiciaire, ne peuvent être recouvrés auprès du locataire.De plus, le locataire peut être redevable de la taxe foncière et des taxes foncières accessoireset les impôts, redevances et charges liés à l'utilisation des locaux ou de l'immeuble ou de tout service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement. »
Ainsi, la répercussion du coût des taxes foncières sur le preneur n'est pas un principe, même si une telle pratique existait avant la promulgation de la loi Pinel.
Dans tous les cas, les tribunaux sont heureux d'accepterdéduit de la valeur locativeLe montant de cette taxe sera déterminéBail prolongé.
Ils suivent la position de la Cour de Cassation (Cass. 3e Civ., 1er février 2011, #09-10808 ; Cass. 3e Civ., 24 mars 2015, #13-23553), bien qu'elle puisse statuer en sens contraire. (Cass. 3e civ., 16 mars 2017, n°16-11972).
Dans certains cas, notamment lorsqu'il s'agit deFixe loyer pour bail commercial dans centre commercialgrandCependant, certaines juridictions inférieures n'appliquent pas une telle réduction.
Ils supposent que dans un centre commercial, tous les loyers de référence des autres magasins contiennent une clause de répercussion de la taxe foncière sur le locataire, ce qui signifierait queBiend'exercer une double réduction, cet élément ayant déjà été pris en compte par les parties lors de la détermination initiale du loyer de référence.
Lorsqu'ils prennent une décision, ils se laissent souvent influencer par les experts juridiques qu'ils engagent.
Cependant, il faut se rappeler que le juge décide sur la base de la loi et que le texte ne tolère aucune ambiguïté.
"Les obligations que le bailleur aurait et remplirait normalement envers le preneur sans indemnité sont un facteur de diminution de la valeur du bail." Il en est de même des obligations imposées au locataire qui excèdent la loi ou les usages..
La plupart des juridictions fondent leurs décisions sur ce textevaleur locativejemontant de la taxe foncière.
Par exemple, on peut citer plusieurs décisions :
- CA Paris, 30 novembre 2011, RG n°. 10/05085 :
« L'article R. 145-8 du code de commerce précise que toutes les obligations remplies par le propriétaire envers son locataire,Facteur d'amortissement du bail.
Les taxes foncières sont généralement à la charge du propriétaire et les frais d'utilisation du centre commercial sont à la charge du locatairefardeau de la taxe foncièreil est sans effet si un tel usage, s'il est prouvé, ne peut être contraire à une disposition légale claire... ».. - CA Versailles, 18 décembre 2018, RG n°. 17/05522 :
«Le fait queloyers de référenceLe fait que les autres commerces du centre commercial bénéficient des mêmes tarifs ne peut empêcher l'application des dispositions précitées de l'article R. 145-8, précisant que les loyers du voisinage ne sont qu'indicatifs,valeur locative de l'espaceils sont réputés établis selon les dispositions légales et leurs caractéristiques propres.
taxe de propriétéde même que les taxes de bureau et professionnelles et les primes d'assurances spéciales immeuble sont des frais généralement supportés par le bailleur, une clause de bail qui répercute ces frais sur le locataire est donc une clause dérogatoire de droit commun.
Il convient donc de le déduire de la valeur locative brutemontant de la taxe foncière, taxes bureaux et locaux commerciaux et primes d'assurance immeuble».
- CA Caen, 31 mars 2022, n°. 20/00859 :
«Le juge a jugé à tort que c'était une pratique courante dans les centres commerciauxFrais liés aux remboursements de taxes foncièressont imposés au locatairetarifs de location de référenceen ce qui concerne les locaux et le loyer, y compris la prise en charge par le locataire des taxes foncières, en vertu de laquelle, sauf mention expresse,paiement de la taxe foncièreest à la charge du bailleur et que les obligations que le bailleur a normalement et a remplies envers le locataire sont un facteurbaisse de la valeur locative».
Les motivations de ces juridictions sont on ne peut plus claires.
Pour s'en convaincre, il suffit de se tourner vers la Cour suprême qui, pendant des années, s'est appuyée sur ses propres décisions, parfois marquantes, décidant sans cesse qu'il convenaitdéduit de la valeur locative, montant de la taxe foncière (Cass. 3e Civ., 23 mai 2019, #18-14917 ; Cass. 3e Civ., 8 avr. 2021, #19-23183 ; Cass. 3e Civ., 24 nov. 2021 . 20-21570 ; Cass. 3e Civ., 25 janv. 2023, 21-21943).
Nicolas Pchilich
Avocat associé