L'article L145-46-1 du code de commerce prévoit un droit de préemption au profit du preneur d'un bail commercial sous les formes suivantes :
«Si le propriétaire du local commercial ou industriel a l'intention de vendre, il en avisera le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou en personne avec confirmation ou signature. Cet avis doit contenir, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente projetée. Il s'agit d'une offre de vente au profit du preneur. Ce dernier dispose d'un mois à compter de la réception de cette offre pour prendre une décision. En cas d'acceptation, le preneur dispose d'un délai de deux mois à compter de l'envoi de la réponse au bailleur pour conclure la vente. Si dans la réponse il fait part de son intention de prêter, le consentement du preneur à l'offre de vente est subordonné à l'approbation du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.
Si la vente n'est pas réalisée à l'issue de ce délai, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus favorables à l'acquéreur, le notaire, sauf si le bailleur l'a préalablement fait, doit informer le preneur, sous peine de sanction pénale, sur les formulaires prévus au l'alinéa premier de la nullité de la vente, des présentes conditions et de ce prix. Cet avis vaut offre de vente au profit du bailleur, l'offre de vente est valable un mois à compter de sa réception. Une offre non acceptée dans ce délai est nulle.
Le preneur qui accepte l'offre ainsi communiquée dispose d'un délai de deux mois à compter du jour de l'envoi de la réponse au bailleur ou au notaire pour conclure un contrat de vente. Si dans la réponse il fait part de son intention de prêter, le consentement du preneur à l'offre de vente est subordonné à l'approbation du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si la vente n'est pas réalisée à l'issue de ce délai, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.
Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites dans chaque annonce sous peine de nullité.
Cet article ne s'applique pas en cas de transfert ponctuel de plusieurs locaux d'un ensemble d'entreprises, de transfert ponctuel d'espaces de bureaux individuels ou de transfert de locaux professionnels à un copropriétaire d'un ensemble d'entreprises. Elle ne s'applique pas non plus à la transmission intégrale de l'immeuble, y compris le local professionnel, ni à la transmission des locaux au conjoint du bailleur ou à un parent ou descendant du bailleur ou de son conjoint.».
Conditions particulières pour les installations
L'article L. 145-46-1 du code de commerce couvre tout local « à usage commercial ou industriel ». D'une manière générale, il s'agit de tous les biens qui ne peuvent pas faire l'objet d'un bail commercial, c'est-à-dire tous les emplacements qui ne sont pas fixes et permanents (Cass. 3Eciv., 20 mars 2014, no. 13-24,439) sont donc exclus de leur champ d'application.
Conditions spécifiques au vendeur
L'utilisation consécutive des termes « propriétaire » et « bailleur » pour désigner le vendeur dans l'article L.145-16-1 du Code de commerce conduit à affirmer doctrinalement de manière cohérente que cet article ne vise que le cas où le vendeur cumule les deux caractéristiques propriétaire et propriétaire.
De plus, le vendeur doit céder la totalité de la propriété des lieux. Cela signifie qu'en cas de copropriété, tous les copropriétaires doivent transférer les locaux avec un seul document et en cas de partage de biens immobiliers, l'ayant droit et le copropriétaire doivent transférer l'entière propriété du bien avec un seul document. .
Par ailleurs, l'article L.145-46-1 du code de commerce mentionne expressément le cas de vente. Par conséquent, toute autre forme de transfert de propriété, qu'il s'agisse d'un rôle dans une société, d'un don ou d'un échange, est exclue.
Enfin, l'article L145-46-1 du code de commerce prévoit le cas où le propriétaire des locaux « envisage » de les vendre. Elle limite donc son champ d'application aux ventes pouvant être qualifiées de « volontaires ». Ainsi, la vente de locaux sur la base de procédures collectives telles que les ventes judiciaires (CA Aix-en-Provence 14 février 2017, n° 15/13116) ou les enchères publiques (cas 3) est exclue.Ehomme politique, 17 mai 2018).
Formulaires de réponse du locataire
Le locataire dispose d'un mois à compter de la mise en demeure pour répondre à l'offre du bailleur. Une fois la réponse formulée, il suffit que les conditions légales soient remplies, même si le destinataire ne l'a pas reçue. En cas de refus exprès ou tacite de l'offre notifiée, le bailleur est libre de proposer le local en question à un tiers acquéreur à des conditions et prix identiques ou inférieurs.
Le bailleur devra apporter une réponse par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou manuscrite avec signature ou accusé de réception. Toutefois, il est suggéré que la réception soit faite par un huissier.
De plus, si l'offre est acceptée, le locataire est responsable de la réalisation de la vente. Le terme "réaliser la vente" signifie que le preneur doit procéder à la préparation de la vente par acte notarié.(Je présume généralement que cela se fera devant notaire ou huissier, mais en cas de doute, je préfère vous laisser décider).
Le preneur est tenu de fournir la prestation dans un délai de deux mois à compter du jour de l'envoi de la réponse au bailleur et le cas échéant dans un délai de quatre mois si un prêt est nécessaire.
Dans le second cas, il appartient au preneur de mentionner explicitement dans le contrat de bail sa volonté de contracter un prêt, au risque de ne pas pouvoir utiliser ce délai supplémentaire. Attention cependant à ne pas utiliser systématiquement cette prolongation de délai, car en cas de litige, le locataire devra justifier qu'il doit y recourir et prouver qu'il a fait toutes les démarches nécessaires pour l'obtenir. La question du prêt doit donc être posée dès l'établissement de l'acceptation.
Deuxième annonce
Selon l'article L145-46-1 du code de commerce, si la première communication n'aboutit pas à une vente avec le locataire ou un tiers acquéreur, si le propriétaire souhaite vendre son local à un prix ou à des conditions favorables supérieures, le locataire doit d'abord contacter vos souhaits.
Maintenant que le terme "condition de vente" a été défini, il reste la question du caractère plus favorable de ces termes. En effet, l'article N.145-46-1 du code de commerce est avare de détails et si ce terme ne pose pas de problème au regard du prix de vente dont la favorabilité s'apprécie en fonction de son niveau, il en est autrement en matière de vente.
La somme des ambiguïtés qui subsistent dans ce domaine implique donc une grande rigueur dans le processus de suppression du droit de préemption du locataire. Dès lors, il est conseillé de demander conseil au notaire chargé de la vente, dont vous ne pouvez pas contourner le service, d'autant qu'il doit accomplir les formalités d'enregistrement de la vente.
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