Demandes et recours des parties
Dans ses dernières lettres du 12 novembre 2021, régulièrement délivrées par voie électronique, Novil demande l'annulation de la décision présentée et demande au tribunal :
- de modifier la décision rendue, afin que la clause d'indexation du contrat de bail du 30 novembre 2007 ne soit pas considérée comme non écrite dans son intégralité, qui a été renouvelée en principe avec effet au 1er janvier 2017 et de décider à nouveau, de déclarer la clause en question comme indivisibles, puisqu'ils conduisent à une déformation continue et interdite au sens de l'espèce dans son ensemble considérée comme non écrite.
- Pour le reste, force est de constater et de décider que la clause d'indexation insérée dans le bail du 30 novembre 2017 est contraire à la loi, dès lors qu'elle a pour objet et pour effet d'empêcher toute révision de loyer qui se traduirait par un loyer d'indexation inférieur à celui du loyer de base. le bail contenait les dispositions de l'article L 145-39 du Code de commerce, elles doivent donc être considérées comme non écrites ;
- réexaminer en conséquence la décision prise rejetant la demande de la SARL Novil en restitution de la somme indûment versée et décider à nouveau d'ordonner à la société SPF2 Amiral de restituer à la société Novil une somme consolidée de 38 048,59 euros TTC, qui se décompose comme suit :
- Trop-perçu de loyer causé par l'indexation illégale des prix des loyers pour des années non précisées du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2016, d.H. le montant de 29 056,17 euros HT, plus TVA, soit H. renseigner le montant consolidé 34 867. 40 euros TTC, sauf le jour de fin d'intervention ;
- trop-perçu des sommes des cautions déposées, soit la somme de 3 181,19 euros, si le paiement n'est pas effectué le jour du jugement ;
De toute façon,
- rejeter le Bailleur pour toutes ses prétentions, fins et exigences ;
- condamner le bailleur au paiement de la somme de 10 000 euros et de tous les frais prévus à l'article 700 du code de procédure civile.
A l'appui de ses prétentions, Novil déclare essentiellement ce qui suit :
« L'inscription du loyer de base est-elle contraire au caractère automatique de l'indexation exigé par les dispositions de l'article L 112-1 du code monétaire et financier, dès lors qu'il existe un risque de ralentissement de l'évolution du loyer par rapport à l'index?"
« Le fait qu'en pratique l'indice n'ait varié que vers le haut n'affecte pas la nature de la clause d'indexation, qui est considérée comme non écrite.
"Le mécanisme d'indexation traditionnel étant indissociable du mécanisme de paralysie du jeu, sauf disposition expresse du contrat, la clause d'indexation doit être réputée ne pas être définie dans son intégralité, car la distorsion causée par l'application affectera l'application de la clause est non seulement unilatéral, imprévu, mais il peut être répété, c'est-à-dire qu'il peut se produire non seulement la première année du bail, mais aussi les années suivantes.
"La constatation de l'intention des parties de soumettre le bail à une clause d'indexation, le fait que de telles clauses sont souvent incluses dans les baux commerciaux, ainsi que des considérations de sécurité juridique ou de responsabilité ne peuvent affecter la qualification de la clause comme divisible ou indivisible."
L'hypothèse même que le paragraphe 2 de l'article 4.4. le bail tacite dénaturerait la volonté des parties, puisque seul le principe de l'indexation resterait en vigueur sans les termes convenus par les parties. Par conséquent, les premier et deuxième alinéas sont interdépendants.
"Il y a un manque de cohérence dans la proposition selon laquelle la loi impose que les clauses d'indexation soient considérées comme minimalement non écrites, quelle que soit la manière dont elles sont appliquées, puisque l'équité et le principe de proportionnalité l'exigent." la clause contestée est considérée comme séparable ;
« La clause prévoit que l'indexation ne peut conduire à un loyer indexé inférieur au loyer de base d'origine, elle contrevient donc aux dispositions de l'article L 145-39 du Code monétaire et financier et doit être considérée comme non écrite.
« S'il n'y avait pas de clause d'indexation légale, le loyer n'aurait jamais dû évoluer depuis le 25 septembre 2007, date d'entrée en vigueur du bail initial, et le montant du dépôt de garantie aurait dû rester inchangé. Par conséquent, la société Novil est responsable du trop-perçu de loyer et des sommes retenues à titre d'acompte résultant de l'application de la présente clause.
Dans les derniers courriers en date du 13 janvier 2023, qu'elle adresse régulièrement par voie électronique, la société SPF2 Amiral demande au tribunal :
- recevoir la société SPF2 Amiral dans ses demandes, intentions et conclusions et les déclarer fondées ;
faire la bonne chose
- de confirmer le verdict présenté dans toutes ses dispositions, sauf qu'il énonce la disposition non écrite de l'article IV. 4) le contrat de bail du 30 novembre 2007, qui lie les parties, et qui stipule : « La variation de l'indice retenu est prise en compte ». tant en cas d'augmentation qu'en cas de diminution de l'indice. , mais l'application de cette clause d'indexation ne pourra en aucun cas entraîner un loyer inférieur au loyer de base prévu aux conditions particulières."
donc,
directeur des sous-titres,
- d'apprécier valable la clause d'indexation du contrat de bail commercial en date du 30 novembre 2007.
- rejeter toutes les demandes de Novil.
Alternativement, si le tribunal conclut exceptionnellement que l'existence d'une limite inférieure d'indexation doit être considérée comme non écrite,
- ils considèrent que seul le paragraphe de la clause d'indexation précise que "la modification de l'indice retenu sera prise en compte aussi bien en cas d'augmentation qu'en cas de diminution de l'indice, mais l'application de cette clause d'indexation ne peut en aucun cas conduire à ce que le Loyer ne soit pas inférieur au loyer de base d'origine précisé aux Conditions Particulières. est réputé ne pas avoir été écrit ;
- déterminer l'application de la clause d'indexation du bail commercial du 30 novembre 2007 à la franchise, telle qu'arrêtée par le Tribunal d'Annecy ;
- Constatant que depuis l'entrée en vigueur du bail commercial le 30 novembre 2007, le jeu de l'indexation n'a jamais conduit à fixer le loyer à un montant inférieur au loyer de base d'origine ;
- rejeter toutes les demandes de Novil.
A titre subsidiaire, indéfiniment, si la présente juridiction constate à titre exceptionnel que la clause d'indexation du bail commercial du 30 novembre 2007 doit être réputée non écrite dans son intégralité ;
- stipule que la restitution des loyers indûment payés est soumise à une prescription de cinq ans ;
- décider que la TVA ne doit pas être récupérée ;
- rejeter toutes les demandes de Novil.
Avec l'ajout de
- Condamner Novil à payer à SPF2 Amiral, conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 10 000 euros et tous les frais de procédure, y compris la déjudiciarisation au profit de Me Clarisse Dormeval, avocate de Chambéry , conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
A l'appui de ses prétentions, SPF2 Amiral indique essentiellement ce qui suit :
« Le jeu de l'indexation n'a jamais été confondu car l'indexation était réciproque et la disposition selon laquelle l'application de la clause ne devait en aucun cas entraîner un loyer inférieur au loyer de base initial n'a jamais été appliquée en pratique.
« La clause d'indexation n'est pas contraire aux dispositions de l'article L 112-1 du code monétaire et financier qui stipule que la période d'ajustement doit correspondre à la période de variation de l'indice.
« Le contrat de bail stipule expressément que la modification de l'indice choisi est prise en compte en cas d'augmentation ou de diminution de l'indice, la clause d'indexation ne s'oppose donc pas à la réciprocité.
« Seul un règlement de location de copropriété est réputé non écrit si le règlement contesté est divisible et séparable des autres règlements. Par ailleurs, les parties souhaitaient ajuster annuellement les loyers commerciaux et l'absence de variation de l'indexation ne pouvait remettre en cause cette volonté commune.
Étant donné que le jeu de l'indexation n'a jamais abouti à un loyer inférieur au loyer de base initial, aucun montant ne devrait être restitué à Novil et sinon, le délai de prescription de cinq ans devrait s'appliquer pour le remboursement du loyer trop payé.
Pour un aperçu plus complet des faits, du processus et des demandes des parties, le tribunal se réfère aux conclusions du cabinet d'avocats, qui ont été développées au cours de la discussion et de la décision rendue.
La décision du 23 janvier 2023 suspend le processus d'instruction.