MOTIFS DU JUGEMENT
1. Concernant l'option exercée le 28.06.2013
1.1. Concernant la recevabilité des candidatures
La demande de la SCI PROPEXPO de déclarer caduque la demande d'annulation du droit de vote constitue un sursis d'irrecevabilité, qui peut en tout état de cause être demandé conformément aux articles 122 et 123 du code de procédure civile et ne constitue pas une nouvelle demande au sens de l'article 564 du même code. Par conséquent, cette demande est autorisée.
La demande de Mme [R] d'annuler la prestation d'option par la SCI PROPEXPO le 28 juin 2013 est fort contraire à la demande de la locatrice qui a interjeté appel devant le tribunal le 6 juin 2017 sur la base des informations de le propriétaire demande à exercer son droit d'option pour déterminer la redevance d'utilisation de l'appartement due par le locataire. En matière de défense au mérite, la prescription de deux ans prévue à l'article L145-60 du Code de commerce ne s'applique pas. Par conséquent, cette demande est autorisée.
1.2. Concernant la validité de la sélection :
Comme l'indique à juste titre la décision rendue au titre de l'article L145-10 du code de commerce, du fait de la présentation de la demande de prolongation de bail au bailleur et de l'absence de réponse de ce dernier dans un délai de trois mois, la SCI PROPEXPO est réputée avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent à partir du 15/02/2012.
Il résulte de l'article L145-57 du Code de commerce que le bailleur de locaux professionnels a toujours la possibilité, même en cas de bail avec clause d'acceptation, en cas de contestation sur le prix du loyer, de refuser le renouvellement. ceci et exercer son droit de choix en payant les frais d'éviction offerts (3e matin 12 juin 2003 02-11493 ; 3e pol. 11 janvier 2006 04-18475).
Mme [R] dénie à la SCI PROPEXPO le droit de notifier son droit d'option au motif que le bail a déjà été prolongé d'un commun accord entre les parties. Il ne s'agit pas d'une objection à la nullité de la demande procédurale visée par les dispositions des §§ 112 et suivants du ZPO, dès lors le recourant n'est pas en droit d'invoquer ces textes pour faire valoir que cette infraction est désormais prescrite.
Par ailleurs, le fait que Mme [R], afin de protéger ses droits, ait saisi le juge des référés aux fins de la désignation d'un expert pour déterminer l'indemnité d'éviction ne constitue pas une reconnaissance judiciaire l'empêchant de contester son exercice. droit au choix du locataire.
Dans ce cas, le contrat de bail prévoit une clause de revenus, soit un loyer variable de 4,5% du revenu locatif et un loyer annuel minimum ajusté garanti. Ce contrat ne contient pas de clause concernant les conditions de détermination du montant du loyer lors du renouvellement du bail, ni la possibilité de recourir au juge des locataires commerciaux pour déterminer ce loyer.
Cela ressort des pièces produites, notamment de l'assignation délivrée à la demande de Mme [R] le 4 septembre 2014 pour ordonner une expertise pour déterminer le montant de l'indemnité d'expulsion et de l'expertise convenue de M. [W] à la demande de Mme. R]. ] a constaté le 29 avril 2014 qu'avant d'exercer son droit de vote en mars 2013, le bailleur avait adressé à son locataire un projet de nouveau contrat de location pour modifier les conditions du bail, notamment financières, que Mme [R].
Dès lors, il a été constaté qu'il existait une contestation entre les parties sur le montant des loyers du bail reconduit, et ce nonobstant le fait que la SCI PROPEXPO avait continué à réclamer des loyers aux termes du bail initial après la prise d'effet du renouvellement en février. 24, 2000, et ces circonstances n'ont pas permis de parvenir à un accord clair sur le prix de location du bail prolongé.
La SCI PROPEXPO a donc exercé l'option dans le délai de prescription biennal de l'action en fixation des loyers qui a expiré le 15 février 2014.
L'exercice du droit d'option par le bailleur a mis fin au bail le 14 février 2012, entraînant une demande d'expulsion en faveur du locataire et un droit au logement pour le locataire avec versement d'une allocation logement.
2. Concernant les frais d'expulsion
Des dispositions des articles L145-10 du Code de commerce, il résulte que le locataire qui entend requérir le paiement d'une amende d'expulsion doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date du refus de la prolongation . , et que la simple absence d'offre d'indemnité d'éviction ne vaut pas reconnaissance de la demande d'indemnité d'éviction par le propriétaire, afin de ne pas interrompre la prescription biennale du bénéficiaire.
En l'espèce, la SCI PROPEXPO a communiqué sa sélection le 28 juin 2013.
Par le référé du 29 octobre 2014 rendu sur demande de Mme [R] tendant à la désignation d'un expert pour déterminer l'indemnité d'éviction, soit 16 mois après l'exercice de la compétence le 28 juin 2013, la prescription a été suspendue jusqu'à la date limite de dépôt du rapport médico-légal du 7 octobre 2013. octobre 2016, à partir de laquelle le délai restant de huit mois a recommencé à courir conformément à l'article 2239 du Code civil. Ainsi, la prescription a été acquise après les huit mois restants à compter du 7 octobre 2016 ou du 7 juin 2017.
L'assignation délivrée par la SCI PROPEXPO le 6 juin 2017 pour déterminer le montant de l'indemnité d'usage de l'appartement ne vaut pas confirmation du droit du locataire au versement d'une indemnité d'éviction, quel que soit le fait mentionné aux présentes. assignation, qui exerce le droit de refuser la prolongation en versant l'indemnité d'éviction et le rapport d'évaluation et d'indemnisation. Donc, cette assignation n'a pas violé la prescription.
Cependant, Mme [R] a initialement introduit une demande d'indemnité d'éviction avec un avis envoyé le 23 octobre 2017, soit après l'expiration du délai de prescription.
En conséquence, sa demande de versement d'une indemnité d'éviction devrait être tardivement déclarée irrecevable.
3. Concernant les frais d'utilisation de l'appartement :
Conformément aux dispositions de l'article L145-28 du Code de commerce, l'indemnité locative versée par le locataire, qui peut prétendre à une indemnité d'éviction, est déterminée pour la durée du maintien dans les lieux, selon les dispositions de la section VI. VII, c'est-à-dire h pour l'article L145-33 et le suivant de même code, sauf l'article L145-34. Il s'agit d'une valeur de renouvellement illimitée.
En l'espèce, Mme [R] est donc obligée de louer à partir du 15 février 2012 jusqu'à la libération effective des locaux.
L'expert précise notamment que les installations en cause, destinées à la pharmacie-parapharmacie, sont situées au pied de l'hôtel HYATT (950 chambres) au niveau 0 du centre commercial Palais des Congrès, complexe d'affaires et culturel. fins [adresse 1] à proximité de [adresse 4] et [adresse 3]. A l'une des principales entrées de la capitale, le Palais des Congrès est facilement accessible en voiture et bien desservi par les transports en commun. qu'il existe 66 cellules dans le centre commercial où se trouvent principalement des magasins d'équipement de la personne et des points de restauration, soit plusieurs enseignes à forte notoriété ainsi que de nombreux détaillants multimarques indépendants ; qu'en raison de restructurations politiques, certaines cellules sont vacantes depuis 2008 et on ne peut pas parler de désertification. que le nombre de visiteurs en 2012 était de 8,7 millions. Il conclut qu'il s'agit d'un très bon emplacement dans un centre commercial dépendant d'un des principaux « lieux » de la capitale et soutenu par l'une de ses plus importantes opérations hôtelières, mais note que le commerce en question est donc dépendant de leur présence et des événements qui affecter l'entreprise, et l'attractivité de la galerie réduit également l'imperfection des cellules individuelles.
Selon l'avis d'expert, les locaux en question, bien agencés, ont une surface contractée de 153 m2, dont 100 m2 de surface de vente et 53 m2 de réserve, ont une façade linéaire supérieure d'environ 16,50 m. Leur disposition et leur état d'entretien simple et correct. Celui-ci stipule que le loyer de départ garanti d'au moins 31 488 € est indexé, que le loyer variable s'élève à 4,5 % du chiffre d'affaires HT et que le loyer pour le bailleur est quasi exempt de charges. Il rappelle qu'il n'y a pas de clause selon laquelle le loyer minimum garanti doit correspondre à la valeur du loyer en cas de prolongation de bail.
Elle propose de fixer la redevance d'usage de l'appartement sur la base de la valeur locative libre après rénovation, qu'elle fixe à 615 euros/m2 pour 153 m2, en la diminuant de 15%, compte tenu de l'incertitude liée à l'absence de propriété normale du loyer et l'ancienneté correspondante résultant du moment de l'exercice du droit d'option le 15 février 2012, soit une redevance d'utilisation de 79 980 euros par an hors TVA et hors KW.
L'expert désigné par Mme [R], M. [W], conclut qu'en plus de la redevance annuelle d'utilisation de 78 000 € HT, une redevance d'incertitude de 15 % est maintenue. Les terrains sont pondérés en réduisant la réserve et en maintenant un loyer au mètre carré plus élevé.
Comme il s'agit d'un espace commercial, il n'est pas nécessaire d'effectuer des poids de surface. Par conséquent, il convient de maintenir la surface totale de 153 m2 GLA proposée par l'Expert Légal, en fixant une valeur qui tient compte du fait qu'il s'agit d'une surface GLA et qu'un tiers de l'espace est réservé à un usage de réserve.
Le fait que la SCI PROPEXPO reproche à l'expert de ne pas calculer les prix moyens de location des données comparatives présentées est erroné, dès lors que ces données doivent être évaluées et pondérées en fonction de leurs caractéristiques propres, notamment la superficie, la destination, l'ancienneté de location et la emplacement au milieu, alors qu'il convient de noter que le prix mètres carrés plus élevé pour les petites surfaces.
Compte tenu des caractéristiques ci-dessus des locaux et des loyers, des valeurs locatives de marché des nouveaux baux, des valeurs locatives ultérieures déterminées et analysées par deux experts, le tableau des valeurs locatives est joint pour information des experts, compte tenu compte son incomplétude et l'arrêt du 13 avril 2022 de la cour d'appel de Paris d'estimer la valeur locative de la rénovation d'une autre boutique, mais d'une surface réduite (environ 41 m2) du même magasin dans un litige l'opposant à la SCI PROPEXPO, la La valeur de 615 €/m2 proposée par l'expert judiciaire devrait être maintenue car elle le justifie.
Le montant de cette redevance est basé sur la valeur au jour de la fin du bail, soit le 15 février 2012, de sorte que les circonstances ultérieures, notamment la fermeture du commerce ou le mauvais entretien de l'immeuble, n'ont pas à être prises en compte. facture Chambres dénoncées par Mme [R ], remise de constats d'huissiers, demande de réduction significative du loyer des chambres à compter du 14 février 2016 ou à défaut d'expertise.
En revanche, compte tenu de la période particulièrement longue de onze ans qui s'était écoulée depuis l'expiration du bail le 15 février 2012, Mme [R] se trouvait dans un état d'incertitude qui ne lui permettait pas de mettre en œuvre des projets pour son entreprise tels que .x . ventes ou de nouveaux investissements et qu'il y ait eu dans le même temps des changements significatifs dans le centre commercial qui ont affecté son attractivité, comme le montre le constat d'huissier précité, il est raisonnable d'estimer une réduction de 20% de l'incertitude subie. , de sorte que le montant de 492 € est appliqué, soit pour 153 m2 possession annuelle unique 75 276 € HT.
En ce qui concerne la période de location, ce montant est indexé comme indiqué sur l'appareil. Elle est majorée des redevances, taxes et charges prévues au bail expiré. Elle calcule des intérêts au taux légal sur toutes les sommes dues, déduction faite des indemnités temporaires déjà versées par la présente décision et les intérêts sont capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du Code civil.
4. Concernant la demande d'indemnisation de Mme [R].
Mme [R] ne démontre pas le préjudice qu'elle a subi du fait de la résistance du propriétaire à fournir les recommandations demandées par l'expert lors de l'enquête. Le verdict ainsi présenté est confirmé par le fait qu'elle a rejeté sa demande d'indemnisation de 100 000 euros.
5. Concernant les autres exigences
La présente procédure initiée par la SCI PROPEXPO a pour objet de clarifier les conséquences du droit d'option exercé par elle-même, supportant les frais de première instance et d'appel.
La justice exige que chaque partie supporte ses propres frais irrécupérables en première instance et en appel, et que ses demandes soient rejetées en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile.