Changement de propriétaire d'un bail commercial : formulaire, guide (2023)

Dans le cadre d'unDépôt commercialLe locataire peut-il refuser de changer de statut de propriétaire ? Quels sont les droits et obligations des parties au contrat de location ? Tout ce que vous devez savoir sur le changement de propriétaire.

Le locataire a-t-il le droit de refuser de changer de propriétaire ?

Vente d'un local professionnel : droit de préemption du locataire

Principe : droit de préemption du preneur

La loi Pinel, promulguée le 18 juin 2014, modifie radicalement certaines règles du bail commercial. Il confère au locataire un droit de préemption en cas de vente de l'espace de bureau. Même chose pour tout le mondeLivraison de l'immeuble loué, est en place depuis décembre 2014. Le bailleur qui entend vendre son bien est tenu d'en aviser le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (LRAR). Il est également possible que le propriétaire prévienne le locataire par courrier, qui sera remis avec accusé de réception. Sous peine de nullité, cette lettre énonce toutes les conditions de vente et le prix. Il s'agit d'une offre de vente au locataire qui doit se prononcer dans le mois suivant la réception de la lettre.

Dérogations prévues par le code de commerce

L'article L145-46-1 du code de commerce prévoit plusieurs exceptions au droit de préemption du preneur. Elle ne s'applique donc pas si le propriétaire souhaite vendre les murs des locaux :

• A sa femme;
• A son ancêtre ;
• A sa descendance ;
• Ancêtre ou descendant de sa femme.

Il en va de même en cas de :

• Livraison globale de l'immeuble y compris les locaux d'activité.
• Livraison individuelle de plusieurs locaux du complexe d'activités.
• commerce de détail dans des locaux commerciaux individuels;
• Transfert des locaux commerciaux au copropriétaire du complexe d'activités.

Offre de vente : options du preneur

Acheter les murs des espaces locatifs

Le locataire est libre d'acheter ou non le bien. S'il veut l'obtenir, il a deux mois pour le terminerL'accord du bailleur est nécessaire pour céder un bail commercial, en commençant par envoyer une réponse au propriétaire. Si le locataire contracte un prêt bancaire, ce délai est porté à quatre mois. De plus, la présomption dépend du fait que le prêt soit approuvé ou non. Si la vente n'a pas lieu dans ce délai, l'acceptation de l'offre de vente par le preneur est nulle.

La réalisation de la vente est confirmée par une nouvelle certification par un notaire public et le paiement du prix d'achat.

Refuser l'offre de vente

L'offre de vente cessera d'être valable si elle n'est pas acceptée dans le mois suivant sa réception.

Voici un exemple de lettre confirmant qu'un locataire renonce au droit de passage :

Nom et prénom du locataire

Adresse du locataire

Nom et prénom du propriétaire

adresse du propriétaire

Objet : L'offre de vente de votre maison a été rejetée

Lieb,

Je vous informe que j'ai bien reçu votre avis de vente d'un local professionnel à (adresse du logement) faisant l'objet du contrat de bail signé le (date de signature du contrat de bail).

Cependant, je vous notifie que je souhaite décliner votre offre de vente sous réserve des conditions énoncées dans votre avis de résiliation de vente.

Toutefois, en cas d'offre à des conditions avantageuses, je me réserve le droit d'exercer le droit de préemption conformément à l'article L.145-46-1 du Code de commerce.

Sinon, après l'expiration du délai de préavis, je mettrai l'espace à votre disposition.

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Signature du locataire

En cas de vente à des conditions plus avantageuses

Même en cas de refus, le propriétaire est tenu d'informer le locataire de toute modification plus favorable du prix ou des conditions de vente. Cet avis sera envoyé par courrier recommandé avec accusé de réception. La validité de cette nouvelle offre de vente au profit du preneur est limitée à un mois à compter de sa réception. Si le locataire accepte, il dispose de deux mois pour conclure le contrat d'achat. S'il obtient un prêt, il doit en aviser le propriétaire. Dans ce cas, le même délai s'applique à la réalisation de la vente qu'en cas d'acceptation de l'offre initiale, soit quatre mois. Enfin, si le preneur ne vend pas passé ce délai, la présomption cesse d'être valable.

Bon à savoir:Une copie des dispositions des quatre premiers alinéas de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce doit être jointe à chaque annonce en cas de nullité. Si le bailleur ne respecte pas le droit de préemption, seul le preneur a le droit d'ester en justice pour résilier le contrat de vente. C'est donc l'innocuité dite "relative".

Cession de bail entre propriétaires

Si le bail prend la forme d'un acte authentique, il engagera le nouvel acquéreur et continuera à courir dans les mêmes conditions d'origine. Il en est de même si le contrat de bail a été conclu par acte sous seing privé enregistré auprès de l'administration. Sous réserve que ces conditions soient remplies, la cession du bail entre propriétaires est effective, comme dansCession de contrat de bail. Il appartient au vendeur d'informer l'acheteur des termes du contrat de location applicable et de l'identité du locataire. A la fin du bail, le locataire a toujours la possibilité deDemande de prolongation du bail d'un local professionnel.

Note: Accord deGestion locativepermet au propriétaire du fonds de commerce de déléguer sa gestion à une autre personne moyennant une rémunération.

Droits et obligations des parties

Les droits du locataire ne changent pas avec un changement de propriétaire pendant la location. La seule modification apportée auUn changement de bail désigne un changement de propriétaireimmeubles locatifs. Ce document précise entre autres :

• Droit de passage en faveur du locataire.
• GRAND'Indice d'évaluation des loyers;
• Liste des droits attribuables à chaque partie, ainsi que des taxes et frais tels queTaxe d'ordures ménagères pour le locataire.

Le locataire bénéficie des mêmes garanties qu'auparavant, à savoir la garantie d'éviction et la garantie d'exclusivité ou de non-concurrence. En contrepartie, il est tenu de payer au nouveau propriétaire le loyer prévu dans le bail initial. L'obligation alimentaire est basée sur les dispositions du contrat de location initial. Les charges à la charge du locataire sont : eau, électricité, gaz naturel, etc. Le locataire est également tenu de respecter la destination des locaux professionnels selon les dispositions du contrat initial. En retour, le nouveau propriétaire entreprend des réparations majeures telles que la réfection de la toiture ou des travaux sur les murs de soutènement. La loi Pinel de 2014 prévoit d'autres dépenses non imputables au locataire, telles que les dépenses engagées pour des travaux liés à la dégradation de l'immeuble loué.Exemple d'avenant au contrat de location commerciale

Dernière mise à jour 06.02.2021