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Cour d'Appel d'AIX-EN-Provence
Chambres 3-4
ASSUREURS
licenciement en appel
du 15 SEPTEMBRE 2022
Br. 2022/ 219
rouleau non. RG 21/15269 – N° Portails DBVB-V-B7F-BIJZH
CAREX. A VENDRE CASINO FRANCE
FAIRE/
S.C.I. GAUVIN
Copie de l'exécution délivrée
moule:
Pour:
Je TOLINSI
ET FORT
La décision rendue au tribunal :
Arrêt de la Cour de cassation de PARIS du 8 avril 2021, enregistré au registre général sous le numéro 337 F-D.
Arrêt de la Cour d'Appel MONTPELLIER du 25 juin 2019, enregistré au greffe général sous le numéro RG 15/09776.
DÉCLARATION de transfert
CAREX. A VENDRE CASINO FRANCE
l'application de la loi et la diligence raisonnable du bureau de votre représentant légal ;
Le poste est à [adresse 1]
que je représente Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et avec mon assistance Solène MAULARD, avocate au barreau de Paris
Intimé Intimé
S.C.I. GAUVIN relève des droits de la SCI DALLADEL,
Représenté par son représentant légal,
Dont le siège social est [adresse 11]
représenté par moi, Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et avec mon assistance Olivier GUERS, avocat au barreau de MONTPELLIER
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire s'est tenue en audience publique le 14 juin 2022. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mme Françoise FILLIOUX, conseillère juridique, a présenté un rapport oral sur l'affaire à l'audience préliminaire.
Le plat était composé de :
Mme Laure BOURREL, Présidente
Mme Françoise FILLIOUX, conseillère
Mme Florence ALQUIE-VUILLOZ, Conseiller
qui y a pensé.
Officier pendant les échanges : Mme Rime GHORZI.
Les parties ont été informées que la décision serait remise au greffe le 15 septembre 2022.
ASSUREURS
contradictoire,
Publié avec disponibilité au Registre le 15 septembre 2022.
Signé par Mme. Laure BORREL, présidente, et Mme. Valérie VIOLET, greffière, qui a reçu le procès-verbal de la décision du juge soussigné.
***
FAITS, RÉCLAMATIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE :
Aux termes du contrat du 31 août 2005, la SCI Dalladel a cédé, à compter du 1er septembre 2005, à Alco Distribution, aux droits de laquelle SAS Distribution Casino France participait, le bail commercial d'un local situé à [adresse 2], composé d'un ensemble immobilier avec désignation cadastrale AH Numéro [K.4], ensemble d'habitations communales [adresse 8], surface 10 125 m², composé d'un bâtiment et d'un parking, y compris la zone de distribution de carburant, et d'un terrain avec marquage cadastral AH n°. [K.3] ], k.c. Non. 20 KO [adresse 8]. .
Par convention en date du 11 octobre 2013, la SCI Dalladel SAS Distribution Casino France a notifié une demande de révision de loyer en application de l'article L145-39 du Code de commerce.
Par convention en date du 24 février 2014, la SCI Dalladel SAS Distribution a assigné Casino France devant le juge des loyers du Tribunal de Grande Instance de Montpellier pour fixer le loyer à 409 000 € à compter du 11 octobre 2013 et 473 500 € ensuite.
Par décision préjudicielle du 1er juillet 2014, le locataire a ordonné une expertise qui a été déposée le 21 mai 2015 et a estimé la valeur des surfaces locatives à 389 500 euros.
Par décision en date du 1er décembre 2015, le juge des loyers du Tribunal de Grande Instance de Montpellier a fixé le loyer à 389 350 € à compter du 11 octobre 2013, précisant que les loyers antérieurs portent intérêt au taux légal avec capitalisation.
Le tribunal a estimé que le coût des grosses réparations et de la taxe foncière était à la charge du locataire, mais que ces coûts n'étaient pas excessifs dans le cas de la location d'un immeuble entier avec une grande surface de vente, et que les références retenues portaient également sur le loyer, y compris baux qu'ils supportent ces frais du locataire.parce qu'il s'agit d'une utilisation commune de grandes surfaces et qu'il n'y avait donc pas lieu de les déduire de la valeur locative.
Le 28 décembre 2015, la SAS Distribution Casino a fait appel de cette décision.
Par contrat en date du 11 avril 2016, la SAS Distribution Casino a demandé à la SCI Dalladel de déclarer non écrite la clause d'indexation des loyers et cautions et d'ordonner la restitution du loyer trop perçu.
Par une décision du 12 décembre 2017, le Tribunal de grande instance de Montpellier a déclaré irrecevable la requête pour non-respect de la clause d'indexation, rejeté la demande de restitution de la somme indûment versée et déclaré la clause non écrite, précisant que les intérêts n'étaient pas payé. sur le dépôt dans la mesure contraire à l'article L145 -40 du Code de Commerce.
Le 28 décembre 2017, la SAS Distribution Casino France a fait appel de cette décision.
Par arrêt en date du 25 juin 2019, la cour d'appel de Montpellier a ordonné la jonction des deux affaires et confirmé les décisions du 1er décembre 2015 et du 12 décembre 2017, à l'exception de la requête en déclaration d'indexation en clause expresse non écrite du bail commercial inacceptable et a déclaré une mention spécifique non écrite du contrat de bail et précisé que "cette clause d'indexation ne peut entraîner une réduction du bail modifié à un montant inférieur au loyer de base".
La SAS Distribution Casino France a fait appel de l'arrêt de la cour d'appel de Montpellier du 25 juin 2019, par lequel la SCI Gauvin a confirmé les droits de la SCI Dalladel.
Par la décision du 8 avril 2021, la CS a annulé la décision du 25 juin 2019, mais uniquement dans la partie où le prix de location révisé du 11 octobre 2013 était fixé à 389 350 euros.
Le tribunal a estimé qu'à défaut d'accord entre les parties, le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur du loyer déterminée spécifiquement en fonction des obligations respectives des parties, compte tenu des obligations du bailleur envers le locataire, contribuent de manière significative à la diminution de la valeur locative et que, sauf mention expresse contraire, tant les grosses réparations que la taxe foncière sont généralement à la charge du propriétaire et que, comme il est courant dans les centres commerciaux et les grandes surfaces, que les dépenses liées avec l'application de l'article 606 du code civil et le recouvrement des taxes foncières incombant au preneur, la cour d'appel a violé les articles L 145-33 et R145-8 du code de commerce.
Dans un communiqué en date du 27 octobre 2021, Distribution Casino a fait appel devant l'actuelle cour d'appel.
Par les conclusions déposées et communiquées le 16 mai 2022, Distribution Casino France demande au tribunal :
Vu les articles L.145-15, L.145-33, L.145-39, R.145-1 et suivants du Code de commerce.
Vu l'article L.112-1 du Code monétaire et financier.
En contrepartie du contrat de bail commercial conclu le 31 août 2005,
Le titre principal
– annuler la décision de première instance du tribunal de grande instance de Montpellier du 1er décembre 2015 en ce qu'elle a fixé le prix du bail modifié au montant annuel de 389 350 € à compter du 11 octobre 2013 ;
- fixé le montant du loyer révisé du bail à 266 000 € HT par an à compter du 11 octobre 2013.
Solution alternative:
- mandater un expert pour déterminer le taux d'amortissement locatif tenant compte du transfert de la taxe foncière et des réparations et travaux de l'article 606 du code de commerce au locataire et donner un avis sur les taux à retenir pour les surfaces annexes des ventes de surface et donner votre avis sur les valeurs comparatives retenues dans l'arrêt du 1er décembre 2015 ;
- considère que les frais d'expertise seront à la charge de la société Gauvin.
De toute façon :
- condamner Gauvin au paiement de la somme de 15 000 € conformément à l'article 700 du code de procédure civile.
Il est allégué que le tribunal a appliqué à tort une pondération non adaptée à la configuration des locaux en cause, n'a pas tenu compte des prix en vigueur dans le quartier et n'a pas tenu compte du caractère excessif des clauses convenues dans le location. le montant devrait réduire la valeur locative.
On avance que la surface non pondérée du site est de 3 161 m², que l'expert a retenu une surface pondérée de 2 995 m², en gardant un facteur 1 pour les bureaux et les espaces sociaux, alors que ce facteur ne s'applique qu'aux surfaces commerciales, par ex. h Selon le statut des experts et la pratique du tribunal de maintenir un facteur de 0,5 à 0,25 pour ces surfaces, la surface pondérée est de 2 722 m².
Il explique que le rapport du tribunal du 12 mai 2015 recommandait une valeur locative de 130 euros le m², mais il faisait référence à des entreprises qui avaient une situation financière similaire, mais qui avaient toutes un loyer annuel au m² bien inférieur à celui de , exactement ce que l'expert judiciaire de Distribution France Casino n'a pas justifié le montant final de 130 €/m²/an, choisi de manière tout à fait arbitraire, par le fait que l'entreprise à [localisation 7], mais avec une surface quatre fois plus petite que celui considéré, est maintenue. Le bail prenant effet en 2014 au lieu de 2005 et se situant dans un quartier moins concurrentiel et plus abordable, la valeur locative devrait être estimée à 121 € du m².
Il est rappelé que lors de la détermination du loyer corrigé, il est bon de prendre en compte les obligations du bailleur que le bailleur remplirait envers le preneur, la préférence pour les grosses réparations étant donnée au preneur conformément à l'article 606 du Code civil. En effet, le droit civil et la taxe foncière doivent justifier la diminution de la valeur locative, qui doit être en rapport avec la déduction retenue
de solliciter le cabinet d'expertise de CEI selon son expertise et de le déduire intégralement de la valeur locative.
Il estime que le loyer annuel révisé devrait être fixé à une valeur de 266.000 euros/an, ce qui pour une surface pondérée de 2.722 m² correspond à un montant de loyer annuel de 125 euros/m²/an, sur lequel une décote de 5% . accordée à la gare. recalculer les travaux prévus à l'article 606 du Code civil et la déduction de la taxe foncière.
Par les conclusions déposées et communiquées le 10 mai 2022, la SCI Gauvin demande au tribunal :
Confirmer la décision du 1er décembre 2015 en ce qu'elle fixe le loyer rectificatif de 389 350 € HT à compter du 11 octobre 2013.
Dégager la société Distribution Casino France de ses exigences, objectifs et conclusions,
Condamner le tribunal à lui verser 15 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et tous les dépens, y compris les frais de justice.
Il indique que l'expert a choisi les mêmes poids que les chambres de référence, que choisir d'autres poids conduirait à des incohérences et que le poids 1 pour les laboratoires et les chambres froides est justifié par le fait qu'il s'agit de domaines importants pour l'entreprise L'expert a choisi parmi les rapports qui privilégiait une valeur locative au m² plus faible, mais du fait des aspects négatifs de son activité, il mettait l'accent sur la qualité de l'immeuble, le monopole du secteur et le service simple, la valeur locative de 130 euros le m².
Enfin, il est avancé que la valeur retenue est déterminée à l'aide de rapports dont la taxe foncière et les grosses réparations sont à la charge du locataire, et que la valeur brute est restituée en majorant les valeurs de référence de 15 % pour la taxe foncière et de 5 % pour la taxe foncière. l'impôt, ça doit l'être. pour les grosses réparations, alors la valeur de référence est de 156 euros le m², soit le loyer de 467.220 euros, qui doit être diminué de 5% du fait du transfert des grosses réparations, soit après déduction de la taxe foncière qui s'élève à 389.350 euros. .
La décision de fermeture a été rendue le 17 mai 2022.
les raisons
Il existe un contrat de bail entre les parties en date du 31 août 2005, qui fixe le loyer annuel des locaux à 240 000 € HT et hors charges, et qui a fait l'objet d'une demande de révision introduite par le bailleur le 11 octobre 2013, sur la base de dispositions de l'article L145 -39 du Code de commerce.
Par décision du 1er juillet 2014, le juge des baux commerciaux du tribunal de grande instance de Montpellier a nommé Monsieur [E] en qualité d'expert avec le mandat habituel en la matière.
Le 12 mai 2015, il présente son rapport dans lequel il calcule le loyer annuel à 389 350 euros, avec une surface pondérée de 2 995 m² et une valeur retenue au m² de 130 euros.
Le site est situé dans l'agglomération [Site 6], au nord de [Site 10], l'arpenteur décrit la zone comme une zone périurbaine et résidentielle habitée par la classe moyenne, avec un bon accès aux voies de circulation et une qualité de construction classique. pour ce gars L'article est parfaitement adapté à l'activité que vous faites, qui est une épicerie de quartier.
L'espace se compose de surface de vente 2 388 m², entrepôt 193 m², atelier et chambre froide 327 m², locaux techniques 43 m², bureau 143 m², locaux sociaux 67 m², trou de serrure. 38 m². et espace de circulation de 102 m².
Sur une surface lestée :
L'expert judiciaire retient un facteur de pondération de 1 pour les surfaces de vente, bureaux et réseaux sociaux ainsi que les laboratoires et chambres froides et de 0,30 pour les surfaces de stockage et techniques. Il estime que les ateliers et chambres froides, même s'ils ne sont pas ouverts au public, font partie de l'espace de vente car ils sont nécessaires à la préparation des produits proposés à la vente.
La Charte de compétence immobilière, dans sa version en vigueur au moment du litige, préconise de maintenir un facteur 1 pour les locaux commerciaux entre 400 et 5 000 m², sans recours au zonage, mais 0,30 pour les stocks/ateliers/préparation/dépendances/stockage et chaufferie et 0,10 à 0,25 pour la réserve à l'étage ou au sous-sol et par m² réel pour les bureaux au 2ème étage.
Dès lors, s'il convient de retenir les coefficients déterminés par l'expert judiciaire pour la superficie des locaux de vente et bureaux/espaces sociaux équivalents bureaux, ainsi que des stocks et locaux techniques, selon la carte d'expert, il convient de considérer la pertinence pour les laboratoires ou les chambres froides avec le facteur d'interrogation 1 retenu.
Les rapports d'expertise amicus soumis par les parties ne sont pas soumis à la présomption de vérité inhérente aux rapports d'expertise judiciaire, mais peuvent être considérés de la même manière que toute preuve présentée devant le tribunal. Les parties sont conscientes que l'expertise du tribunal ne lie pas le juge, qui peut différer de sa décision motivée.
A noter que Monsieur O [J], qui a réalisé une évaluation consensuelle à la demande du propriétaire, maintient un facteur de 1 pour les commerces et de 0,10 pour tous les autres locaux, méthode qui présente un inconvénient car largement neutralisée pour les locaux annexes et la société CEI, qui à la demande du locataire a procédé à une expertise convenue, le coefficient de 1 pour les locaux commerciaux et le coefficient de 0,5 pour les laboratoires et chambres froides sont maintenus.
Si un facteur 1 peut être convenu pour les ateliers et la chambre froide, il peut apparaître dans la boutique où travaille un artisan, qui profite constamment de son atelier, même en présence de clients et est ponctuel pour les servir au mieux. chemin. manière possible. , ou encore de la chambre froide située à proximité de la surface de vente et où sont entreposés les produits proposés à la vente, cela ne s'applique pas dans ce cas si le locataire dispose d'une surface de vente de 2 388 m² et propose déjà les produits aux clients.
Pour les laboratoires et les chambres froides, un facteur de pondération de 0,5 doit être utilisé. Il est situé au rez-de-chaussée et à l'arrière du magasin, ce qui en facilite l'accès.
Les parties ne contestent pas que les parkings et la station-service ne sont pas valorisés lors du calcul de la surface pondérée, mais ne sont pris en compte que comme éléments de la valeur foncière du terrain.
La surface pondérée du champ est:
Facteur 1 pour la surface de vente : 2 388 m²
Facteur 1 pour les bureaux et espaces sociaux : 210 m²
Facteur 0,5 pour les laboratoires et chambres froides : 163,5 m²
Facteur 0,30 pour réserve et locaux techniques : 70 m²
Cela correspond à une surface pondérée de 2 831,50 m².
Pour les références :
Monsieur [E], juriste, précise que, compte tenu de la nature de l'entreprise considérée, il n'y a pas de comparaison immédiate et que des comparables devraient être obtenus pour des supermarchés de taille similaire dans des départements ayant le même merchandising mais des implantations très étendues.
Il est clair que la méthode comparative est parfois difficile à appliquer, car il est rare de trouver des locations de locaux similaires à des dates suffisamment proches, et qu'à défaut d'identité parfaite, des références peuvent être faites hors du voisinage immédiat à titre informatif. . est utilisé pour déterminer les tarifs de base, à moins d'être ajusté pour tenir compte des différences constatées entre les chambres locatives et les chambres de référence.
Le rapport d'expertise du tribunal contient neuf références pertinentes à des locaux d'une taille au moins approximative, sinon similaire, sachant qu'il convient d'exclure le bail du magasin M&C, 370 m², et la SA Sigur en sous-location.
L'expert cite comme référence :
- le magasin Simply Market, d'une superficie de 1.150 m² et d'une valeur de 117 m², sachant que cet objet est situé à proximité immédiate d'un supermarché et dont la zone de parking a été mutilée par l'installation du tramway et offre moins de commercialité,
– l'agence Nietto avec une surface de vente de 700 m² et un prix au m² de 109 euros, sachant qu'elle est située dans une zone avec moins de locaux d'activité,
– l'établissement Bureau Vallée d'une superficie de 625 m² et d'un prix de 107,50 euros le m²,
– les locaux Le Chêne Vert d'une superficie de 800 m² et d'un prix de 108 euros,
– les installations picardes d'une superficie de 625 m² et d'un prix de 120 euros,
– Immeuble Leader Price 1 000 m² et prix 126 euros,
- Pier Import Office d'une superficie de 1 020 m² au prix de 126 euros
- objet CINNA d'une superficie de 1 155 m² au prix de 125 euros
- Etablissement de Mirand d'une superficie de 8 129 m² et d'un prix de 162,26 euros,
Tous ces rapports conduisent à un prix moyen de 122,30 euros le m². M. [E] estime que la situation de quasi-monopole dans un quartier résidentiel habité par la classe moyenne qui bénéficie d'un service simple dont l'emplacement contesté nécessite une augmentation en moyenne compte et maintient une cote de 130 euros le m².
Le propriétaire a fourni une référence pour un terrain de 763 m² avec un prix au m² de 159,60 EUR, mais l'expert précise que le lotissement [emplacement 7] est davantage utilisé à des fins commerciales que le lotissement [emplacement 6], d La référence Le bail est plus récente du contrat de bail litigieux et que cette valeur de 159,60 euros doit être réduite.
M. [J] a déposé une expertise selon laquelle il se retrouve avec une valeur réduite de 15% par m² de 190 euros du fait de la prise en charge des obligations du bailleur par le preneur.
Le rapport mentionne le magasin Intermarché à Saint Gely, car il s'agit d'un bail binaire, ce rapport n'est pas pertinent, le magasin Leader Price à [Ville 9] et le magasin Simply Market à [Ville 5], mais compte tenu des rapports Expert Report , un établissement Intermarché à [emplacement 10] d'une superficie de 1 595 m² au prix de location de 145,50 m², un immeuble à Maugi d'une superficie de 3 680 m² au prix de 147,66 m², un immeuble Carrefour à [Emplacement 10 ] de 3 343 m² au prix de 135 euros, une autre à [Localisation 13] d'une superficie de 11 229 m² au prix de 186 euros et enfin une à [Localisation 12] de 16 871 m² au prix de 171 euros.
Après exclusion des valeurs déjà élaborées par l'expert judiciaire, les références ci-dessus, qui renvoient à des locaux où sont effectués des travaux similaires, de taille comparable et dans des zones à activité commerciale égale, permettent de maintenir le prix au m²
158,10 euros le m².
La société CEI, l'expert avec lequel il s'est mis d'accord, a utilisé des références proches mais sans rapport avec différents usages, notamment un cours de danse ou une salle de sport et des locaux dont la superficie est nettement inférieure à la superficie en question, soit 407 m²
L'expert lui-même a décrit les 1 390 m² comme un ancien terrain à bâtir, tandis que le bâtiment en question a été qualifié d'idéalement utilisable.
La société CEI a également retenu deux références d'équipements de surface comparable dans lesquels opère une épicerie, réalisant une valeur moyenne de 191,50 euros le m².
Compte tenu de la nature commerciale de la zone en question, où il y a une clientèle qui travaille dans le secteur tertiaire et a donc un certain pouvoir d'achat et fait ses courses à proximité, les références spatiales aux zones sont sinon identiques à celles de , moins proches de SAS Distribution Casino France, et l'état de l'immeuble est parfait pour l'usage pour lequel il a été loué. Puisqu'il dispose d'un grand parking et d'une station-service, tout cela influe positivement sur le caractère commercial du quartier, il est bon de maintenir le prix du m² à 160 euros.
Le loyer annuel est de 160 x 2 831,50 m = 453 040 euros
Le bail rend le locataire responsable des réparations majeures en vertu de l'article 606 du Code civil et du paiement des taxes foncières, qui sont généralement à la charge du propriétaire. Ce transfert de dette contribue à réduire la valeur locative.
Pour tenir compte du fait que le locataire est responsable des grosses réparations et de la taxe foncière, la valeur ainsi déterminée doit être réduite, par ex. H. 10% pour les taxes foncières et 5% pour les grosses réparations.
Le loyer annuel après correction s'élève à 385 084 euros.
Sur l'article 700 de la loi de procédure civile :
L'application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile n'est requise à aucun prix de justice. La détermination de la valeur locative des locaux étant dans l'intérêt des deux parties, il est raisonnable d'indiquer le total des frais, y compris les frais de conseil juridique, et de préciser que chaque partie supporte la moitié.
Pour ces raisons,
Le tribunal a rendu des décisions contradictoires :
Annule la décision du 1er décembre 2015 du juge des baux commerciaux du Tribunal de Grande de Montpellier.
je le redis :
REPARATION 385 084 € hors taxes et hors charges par an, prix de location du bail renouvelé le 11 octobre 2011,
Condamner SAS Distribution Casino France à régler les arriérés de loyer et à payer des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance à compter du 11 octobre 2011.
Il n'y a pas lieu d'appliquer les dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
Il rejette toute autre demande.
Des coûts énormes, y compris le coût des avis juridiques et dit que chaque partie en paiera la moitié.
CONSEILLER GÉNÉRAL PRÉSIDENT